Ontwikkelingen

MPG Lite 2016
Het MPG 2016 geeft de actualisatie van de planresultaten aan per 1 januari 2016. Deze vormt de basis voor de bepaling van de gevolgen van de grondexploitaties voor de gemeentelijke (programma)begroting. In het MPG lite 2016 (bijlage bij de Programmabegroting 2017-2020) wordt geïnventariseerd welke ontwikkelingen aanleiding geven om de verwachtingen uit het MPG 2016 bij te stellen.

Marktontwikkelingen
We zien een positieve ontwikkeling in de markt. Het in 2014 ingezette herstel van de economie zet door. Voor dit jaar wordt een economische groei verwacht van 1,8%. Bedrijven zijn weer bereid te investeren, onder andere in hun huisvesting. Wel blijft de financierbaarheid een lastige drempel. We zien dit in onze uitgifte van de bedrijfsgronden terug. Deze lopen conform planning. De verwachting is dat voor Ede dit jaar circa 3 hectare bedrijfsgrond wordt uitgegeven. Dit ligt wel onder de prognose van 5,2 hectare zoals opgenomen in het MPG 2016, maar dit wordt veroorzaakt door vertraging in de ontwikkeling van het bestemmingsplan voor bedrijventerrein De Klomp. De in het MPG 2016 opgenomen verkoop van 2 hectare, kan daarom niet gerealiseerd worden.

In de woningbouwmarkt zien we het aantal woningverkopen toenemen en de duur dat een woning te koop staat afnemen. Over de laatste jaren is voor Ede een toename van 15% van het aantal verkopen, en een toename van 5,5% van de vrij op naam prijzen geconstateerd. Dit is vergelijkbaar met de landelijke tendens. Op basis van de gerealiseerde en nog te realiseren aantallen van zowel de gemeentelijke als particuliere projecten (2016 samen circa 650 tot 700) wordt geconcludeerd dat de totale woningbouwproductie de verwachte 400 woningen voor geheel Ede weer overtreft.
Ook de woningbouwuitgifte op de gemeentelijke gronden loopt conform planning. Alleen door onderhandelingen blijven de uitgiften op de Kazerneterreinen en Valley Center achter. Daarentegen is door contractovername in Kernhem een grote grondverkoop gerealiseerd en zal de bouwproductie hoger uitvallen dan eerder verwacht. De verwachting is dat we aan het eind van het jaar op de prognoses van het MPG uitkomen.

Aanpassing BBV
Het Besluit Begroting en Verantwoording geeft de kaders voor het gemeentelijke huishoudboekje. Voor de grondexploitaties zijn de regels per 1 januari van dit jaar aangepast. Met de aanpassingen wordt gepoogd:
▪   Onverantwoorde risico’s door het voeren van een actieve grondpolitiek te beperken.

▪   Een gelijk speelveld te creëren voor gemeentelijke grondexploitaties ten opzichte van particuliere grondexploitaties.
▪   De werkwijze van gemeentelijke grondexploitaties beter met elkaar vergelijkbaar te maken met als nevendoel makkelijker aan te kunnen sluiten op de wijze waarop een eventuele vennootschapsbelastingplicht wordt bepaald.

Voor Ede heeft dit hoofdzakelijk gevolgen voor de toerekening van rente aan de plannen en de te hanteren discontovoet voor het bepalen van de contante waarde van de plannen. De rente wordt verlaagd van 3% naar 2,5%. Hierdoor wordt het effect op de grondexploitaties € 2,4 miljoen voordelig.
Daarnaast worden er beperkingen gesteld aan de kosten die aan grondexploitaties mogen worden toegerekend. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de wet en het besluit op de Ruimtelijke Ordening. Voor Ede heeft dit consequenties voor de afdrachten uit de grondexploitaties aan fondsen (Reserve Stads Uitleg en Kunstfonds). Toekomstige stortingen in beide ad € 3,4 miljoen, worden niet toegestaan en komen te vervallen. Dit heeft een positief effect op de grondexploitaties.

Resultaten plannen
De 'autonome' ontwikkelingen binnen de plannen hebben een negatief effect op de resultaatsverwachting van € 3,1 miljoen. De verwachting voor het resultaat van Kernhem is in positieve zin bijgesteld door de versnelling in de verkopen. Daarentegen komen de verwachtingen voor de resultaten voor Bedrijventerrein de Klomp (uitwerking plan en taxatie grondwaarden), het Soma terrein (toename goedkope woningen) en Kazernes Maurits WFC (verhoging reservering plan onzekerheden) lager uit.

Het totale resultaat is daarmee € 2,8 miljoen positief. Echter een deel van het resultaat wordt genomen in plannen met een positief resultaat en een deel in plannen met een negatief resultaat. Het resultaat van de negatieve plannen is € 0,9 miljoen negatief. Dit betekent dat de verwachting is dat de voorziening negatieve plannen moet worden aangevuld met circa € 0,9 miljoen.

Voorziening Negatieve Plannen
Voor negatieve plannen dient een voorziening te worden aangehouden gelijk aan de verwachting van het tekort. Per 1 januari 2016 bedraagt op basis van de MPG 2016 de hoogte van de Voorziening Negatieve Plannen € 63,7 miljoen. Naar aanleiding van de beschouwing van de BBV- en de autonome ontwikkelingen in de plannen stijgt de benodigde Voorziening Negatieve Plannen met € 0,9 miljoen naar € 64,6 miljoen.

Bedrijfsreserve Grondzaken
De gemeente dient een buffer aan te houden om voldoende weerstand te hebben tegen het optreden van risico's. Onderdeel hiervan is de bedrijfsreserve Grondbedrijf. De bedrijfsreserve bevat per 1 januari 2016 € 1,5 miljoen. In onderstaande tabel is aangegeven wat, met de wetenschap van nu, in de komende jaren het resultaat van de grondbedrijfsactiviteiten is. De resultaten zullen worden verrekend met de bedrijfsreserve. Voor 2016 moet gemeld worden dat de reserve dit jaar daalt van € 1,5 naar min € 0,3 miljoen. Dit wordt naast de toevoeging aan de Voorziening negatieve plannen veroorzaakt door de vaste afdrachten en de (rente)resultaten op de strategische gronden en initiatiefplannen.
Op basis van huidige inzichten zal het Grondbedrijf dit jaar een beroep moeten doen op de middelen van de algemene dienst.
  Bedragen x € 1.000

Risico’s
De inschatting wanneer plannen tot uitvoering komen en welke grondopbrengsten kunnen worden behaald kent een mate van onzekerheid. Daarnaast kent elk plan zijn eigen onzekerheden. Voor zover de risico’s te beïnvloeden zijn wordt nauwlettend op het voorkomen van risico’s (en het realiseren van kansen) gestuurd.
Ten opzichte van de verwachting bij het MPG 2016 zijn de risico’s met € 2,2 miljoen toegenomen. Hier staat tegenover dat de kansen op betere resultaten zijn toegenomen met € 0,8 miljoen. In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing elders in deze programmabegroting zijn de aanpassingen opgenomen en wordt het weerstandsniveau toegelicht.